Можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку: риски и рентабельность, реакция банков

Ипотечная квартира – это актив. Его собственник имеет право извлекать экономическую выгоду от имущества. Дополнительный доход можно получить, если сдавать квартиру, которая находится под залогом в банке, а средства от аренды направлять на погашение кредита.

Но договор ипотечного кредитования накладывает некоторые ограничения на права распоряжения недвижимостью. Выясним, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, чем это грозит заемщику с юридической точки зрения, и как правильно сдать внаем заложенную недвижимость, чтобы минимизировать свои риски.

Возможна ли сдача ипотечной недвижимости?

Предметом ипотеки выступают земельные участки, промышленные здания, жилые дома, дачные строения, парковки, морские суда. У собственника залогового имущества со временем изменяются семейные обстоятельства. Люди переезжают в другие города, женятся, съезжаются, квартира оказывается без жильцов.

В то время как лишние квадраты простаивают, хозяин вынужден оплачивать ипотеку и коммунальные услуги. Отличное решение избежать убытков – поиск квартирантов. Доход от арендных операций поможет покрыть обслуживание кредита.

Права и обязанности заемщика четко регламентирует российское законодательство:

1. Использовать ипотечную недвижимость по ее целевому назначению;
2. Не допускать обесценивания квартиры сверх физического износа;
3. Поддерживать исправное состояние залогового имущества;
4. Покрывать затраты на содержание этого имущества до полной выплаты ипотеки.

Если вы приобрели жилье по договору ипотеки, то согласно статье 29 ФЗ «Об ипотеке» имеете полное право получать доходы от имущества. Аренда квартиры в ипотеке не перечит использованию по целевому назначению.

Но квартиросъемщики, как правило, относятся к съемной жилплощади небрежно. То есть недвижимость утратит свой товарный вид, как результат, обесценится, снизится ее ликвидность. Исходя из этих критериев, банки зачастую ограничивают возможность сдачи внаем ипотечной квартиры.

Тем, кто изначально приобретает жилье для последующей сдачи, стоит позаботиться, чтобы в ипотечном договоре была прописана возможность это осуществить. Также необходимо юридически оформить соглашение на передачу ипотечной недвижимости в наем – заключить договор аренды. В документе прописываются требования к арендатору, сумма и условия платежа, права и обязанности сторон.

Нюансы сдачи

Перед тем как выяснить, можно ли сдать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, необходимо ознакомиться с особенностями процедуры: какие нюансы следует учесть, как согласовать свои действия с банком.

Залоговое имущество в обязательном порядке страхуется. В ипотечном полисе прописываются риски повреждения или утраты объекта кредита: пожар, залив, аварии, стихийные бедствия, злодеяния третьих лиц и прочие факторы.

Не нужно пренебрегать страховкой, ведь именно она поможет возместить расходы банку, при наступлении страхового случая. Размер суммы к выплате в случае наступления страхового случая равняется оценочной стоимости квартиры. Страховые взносы зависят от состояния жилья, и ежегодно уменьшаются при погашении ипотеки.

Договор страхования заключается в пользу банка. Сдавая ипотечную квартиру в наем, вы должны увеличить платеж по страховке. Ведь кредитор считает сдачу дома в наем дополнительным риском. Увеличение страхового платежа зависит от условий страховой компании. Обычно он возрастает не более чем на треть.

На окупаемость ипотеки влияют:

1. Востребованность жилья – большим спросом пользуются однокомнатные квартиры, расположенные в спальном районе.
2. Ремонт – чем лучше техническое состояние помещения, тем выше арендная плата. Квартиры с дизайнерской отделкой быстро находят квартиросъемщика.
3. Размер коммунальных услуг – арендатор при поиске дома учитывает величину квартплаты, наличие измерительных приборов, счетчиков.

К тому же не стоит забывать, что арендную выручку придется декларировать в налоговой службе, и платить с нее налог на доходы. Согласно Налоговому кодексу доходы, которые получают физические лица в денежной и натуральной форме, являются объектом налогообложения по ставке в размере 13%.

Нужно ли спрашивать разрешение банка

Некоторые финансовые учреждения категорически против передачи залогового имущества третьим лицам. Стоит уточнить это условия у своего кредитора. Заемщик отвечает залоговой недвижимостью за выполнение договоренности.

Если вы решили сдавать ипотечную недвижимость, необходимо информировать кредитора, и получить его письменное согласие на сделку. Квартира обременена залоговыми обязательствами, это ограничивает возможности осуществить операции продажи ипотечной квартиры, дарения, ее сдачу в аренду. Банк имеет права на квартиру до момента полного погашения ипотеки.

Кредитор может проверить фактическое состояние заложенной недвижимости. А должник не вправе препятствовать этому. Лучший метод обезопасить себя от претензий со стороны заимодателя – написать письмо, в котором уведомляете, что намерены отдать квартиру в аренду третьим лицам на определенный срок. Прикладывать арендный договор – не обязательно.

Если вы решите обмануть банк, рано или поздно выявится правда. И тогда появятся серьезные проблемы. Нарушения условий кредитного соглашения заносятся в базу, портят кредитную историю.

По закону, при выявлении грубых нарушений правил содержания, пользования заложенным имуществом, залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.

Что делать в случае запрета

В случае если банк запрещает сдачу ипотечной квартиры, имеется два варианта развития событий:

1. Попытаться договориться с банком.
2. Сдавать в наем неофициально.

Кредитная организация заинтересована в своевременном погашении основной задолженности и процентов за использование кредитных средств.

Мотивируйте необходимость сдачи в аренду ипотечной квартиры катастрофической нехваткой денежных ресурсов на осуществление регулярных платежей. У банков не принято стимулировать рост проблемной задолженности.

Они идут навстречу своим клиентам, и смягчают условия кредитования.

Хотя это и незаконно, но множество договоров аренды в России заключаются в устной форме. Будьте внимательны при выборе нанимателя, мошеннические схемы активно практикуются на рынке недвижимости. А при выявлении факта сокрытия доходов, собственник рискует нарваться на серьезный штраф или административную ответственность.

Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость?

Сдавать недвижимость выгодно тем, кто имеет собственную жилую площадь. Арендный доход – источник регулярных поступлений. Удобно полученные платежи направлять на погашение ипотеки. Это позволит избежать значительных затрат из семейного бюджета.

Часто практикуют арендные операции с ипотечным имуществом люди, которые купили квартиры для детей. До совершеннолетия, или момента вселения ребенка квартира будет приносить доход.

Исходя из размера арендной ставки, выручка компенсирует часть ежемесячных отчислений банку, либо полностью покроет их. Недвижимость, приобретенная в ипотеку, окупится за 10-12 лет. В крупных городах этому способствует высокий спрос на съемные квартиры, в маленьких – низкая первоначальная стоимость метров.

Какие риски могут возникнуть?

Ипотечный договор устанавливает право банка проверять состояние и условия содержания залогового имущества. Банковские сотрудники изредка, не чаще 1-2 раз в год, инспектируют объекты залога.

Если инспекторы выявят, что ипотечная квартира сдается посторонним лицам без согласования, то заемщик столкнется с неприятностями. Если вы интересовались в финансовом учреждении о возможности сдачи ипотечной квартиры, а после получения отказа, все же нарушили предписания, банк вправе наложить санкции.

Меры банка за нарушение запрета на сдачу квартиры:

1. Наложение штрафа;
2. Привлечение к административной ответственности;
3. Расторжение договора;
4. Требование досрочного погашения ипотеки;
5. Уведомление налоговых органов об уклонении от уплаты налогов.

Наказать арендаторов банк не сможет, но им грозит принудительное выселение без компенсации денег, потраченных на аренду.

В судебном порядке вы можете попытаться оспорить решение суда. Аргументировать нужно нормами Гражданского кодекса и закона об ипотеке. Нормы законодательства имеют приоритет над пунктами договора. Но нарушения договорных условий повлечет за собой неустойки и прочие изыскания.

Банки не всегда благосклонно относятся к сдаче в аренду помещений, приобретенных по ипотеке. И если вы решите воспользоваться юридическим правом на передачу ипотечной квартиры арендатору, не забудьте уведомить кредитора, и получить письменное согласие. Сделать это рекомендуется независимо от условий ипотечного договора, ведь в обратном случае, избежать санкций будет достаточно сложно.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

Сегодня многие жители нашей страны приобретают жилую недвижимость в ипотеку. Кто-то заключает договор ипотечного кредитования с банком для улучшения жилищных условий и это становится оптимальным вариантом покупки квартиры. Хотя, довольно многие граждане РФ заключают ипотечный договор, чтобы сохранить личные сбережения, сделав выгодные инвестиции в недвижимость.

В этом случае собственником ипотечного жилья, зачастую, предполагается сдача его в аренду – так будут покрываться затраты на ежемесячную уплату кредита, а само помещение не будет простаивать впустую, что несет дополнительные расходы на услуги ЖКХ и пр.

Но тогда необходимо выяснить, а вообще, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Об этом мы сегодня и расскажем.

Законодательная база

Что касается правового аспекта данного вопроса, то законодательством РФ не предусмотрено однозначного запрета на сдачу ипотечной жилплощади.

Хотя, в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данный объект является обеспечением обязательства заемщика перед организацией, выдавшей кредит.

А значит, до момента полного погашения ипотечного кредита она остается собственностью кредитной организации.

Однако, статьей 209 ГК РФ предусмотрено право собственности, устанавливаемое следующими составляющими:

• пользование;
• владение;
• распоряжение.

Нужно обратиться к Федеральному Закону №102 (ст. 1 ч. 3 п. 1), который наделяет заемщиками правами владеть/пользоваться недвижимым имуществом в целях извлечения его полезных свойств. Но право собственника на распоряжение данным имуществом ограничены по причине имеющегося непогашенных кредитных обязательств на данную собственность.

ФЗ, являющийся регулятором в области залога недвижимого имущества, не несет в себе никакого ограничения, и не содержит непосредственного запрета в части распоряжения имуществом. Иначе говоря, позволяет проводить разные юридические процедуры с имуществом, приобретенным в кредит. К этому можно отнести сдачу жилой площади в аренду. Но существуют некоторые ограничения.

В статье 40 пункт 1 сказано, что собственник имеет право сдавать жилое помещение в аренду без непосредственного согласия кредитной организации, но это не должно противоречить ипотечному соглашению при выполнении некоторых условий:

1. Жилая недвижимость должна использоваться только по прямому предназначению.
2. Срок действия арендного договора не должен быть больше срока закрытия ипотечного договора.

Ограничения на возможность «запустить в оборот» (отчуждение помещения куплей-продажей, меной, дарением и пр.) ипотечное имущество устанавливаются и регулируются законодательством.

В статье 129 ГК РФ четко говорится, при отсутствии всевозможных ограничений на сделки с жильем данное жилое помещение может передаваться одним лицом другому, как наследство или иными способами, не запрещенными законом.

Нюансы передачи ипотечной жилплощади в аренду

Из существующей на сегодняшний день практики видно, что большинство кредитных организаций, составляя договор ипотеки, прописывают условия, когда заемщик не вправе проводить различные действия с недвижимым имуществом, не согласовав их кредитором. В том числе, к таким действиям относится:

• перепланировка;
• продажа жилого помещения;
• сдача в аренду ипотечной квартиры;
• визиты родственников на какое-то время;
• регистрация на данной площади иных лиц;
• обменные операции с помещением.

Для сдачи ипотечного жилья в наем необходимо соблюдать прописанные в договоре условия.

В случае, если заемщик планирует сдавать в наем ипотечную жилплощадь в аренду, не нарушая условия договора, возможно несколько вариантов развития событий:

1. Получение согласия от кредитной организации на сдачу жилого помещения. При этом условия аренды дополнительно оговариваются с кредитором. В случае несогласия кредитора с определенными пунктами арендного соглашения, он вправе выдвинуть свои условия. Только после соблюдения всех формальностей будет выдано положительное решение кредитной организации.
2. Запрет кредитной организации на оформления арендного договора, предметом которого является ипотечная квартира. В случае, если банк не разрешает аренду, а заемщик все-таки подписывает арендный договор, то такие действия являются незаконными.
3. Кредитная организация в ипотечном договоре не накладывает ограничений на проведение действий с жилым помещением либо прямо разрешает заключение арендного договора заемщиком.

Многими кредиторами не обращается внимания на взаимоотношения заемщика с арендаторами ипотечного жилья, пока им регулярно и без задержек вносятся платежи в счет погашения кредита.

Как мы отметили ранее, при согласии кредитной организации на проведение арендных операций заемщиком необходимо составить дополнительное соглашение к ипотечному договору. Рассмотрим несколько вариантов заключения заемщиком арендного договора на ипотечную недвижимость.

Заключение арендного договора

Для сдачи в аренду жилого помещения гражданину не потребуется получение статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя. А значит, доказательств тому, что заемщиком осуществляется коммерческая деятельность кредитной организации будет достаточно трудно.

Взаимоотношения собственника жилого помещения и арендатора, так же как и с налоговыми инстанциями, не препятствуют отношениям банка и кредитора, если последним регулярно вносятся соответствующие платежи, а жилое помещение содержится в должном состоянии.

Жилье, приобретенное по военной ипотеке

Относительно военнослужащих и недвижимости, которая приобретена по программе «Военная ипотека», то такую ситуацию сложно назвать однозначной. Казалось бы, собственник вправе использовать свое имущество по собственному усмотрению, в частности оформлять возмездный арендный договор.

Но, законодательством РФ запрещается организация коммерческой деятельности военнослужащими.

Впрочем, существует еще одно препятствие – кроме кредитной организации держателем залогового жилья выступает государство. И, допустим, кредитная организация может «прикрыть глаза» на сдачу жилого помещения в аренду, то от государства такой лояльности навряд ли следует ожидать.

Ипотечный договор СберБанка

Условия, прописанные Сбербанком для получателей ипотечного кредита, содержат запрет, на передачу предмета залога иным лицам на правах аренды без согласования этих действий с кредитором. Значит, необходимо обратиться к кредитору с соответственным заявлением. Кредитная организация рассмотрит его и озвучит свое решение. Обычно, оно бывает в пользу заемщика.

На самом деле, практически никто из получателей ипотечного кредита не обращает внимания на данный раздел договора. В особенности, дело касается неофициальных взаимоотношениях, которые не подтверждены договором.

Проследить подобные сделки не имеют возможностей ни кредитные организации, ни налоговые органы.

Но стоит понимать, что, заключая «джентльменское соглашение» с арендатором ипотечной квартиры, ее собственник сталкивается с определенными рисками.

Выгода сдачи в аренду ипотечной квартиры

Естественно, каждый получатель ипотечного кредита, предполагающий сдавать помещение в наем, задается вопросом, а есть ли выгода от подобной сделки. Здесь есть определенные плюсы и минусы, которые мы далее перечислим.

Положительные моменты заключения арендного соглашения

Плюсы есть, и они довольно существенны! Это:

1. Значительное снижение финансовой нагрузки на заемщика.
2. Получаемая ежемесячно плата за аренду квартиры соизмерима, а иногда и превышает сумму платежа по ипотечному договору.
3. Жилая недвижимость неизменно пользуется повышенным спросом, а это значит, что инвестированные в недвижимость финансы довольно быстро окупятся.

Минусы оформления аренды на ипотечную недвижимость

Минусы заключения договора аренды на ипотечную жилплощадь можно описать следующими пунктами:

1. Вероятность нанесения состоянию помещения серьезного ущерба.
2. При положительном решении на сдачу заемщиком ипотечной жилплощади в аренду кредитная организация обычно весьма серьезно повышает страховую (до 30%).
3. Нередко после передачи помещения арендатором собственнику (окончание срока арендного договора) оно требует ремонта.
4. Кредитная организация, поставленная в известность о планах заемщика сдать ипотечную жилплощадь в наем, может повысить ставку по кредиту.

Кроме этого, заметим, что арендатор, не будучи собственником помещения, не всегда заинтересован в обеспечении сохранности имущества и не несет ответственности перед кредитной организацией.

Хотя арендатор ипотечного жилья тоже сталкивается с рисками – если залогодержатель обнаружит нарушения кредитного соглашения, тогда арендный договор будет расторгнут, а арендатор будет выселен из данного помещения.

Наказание за нарушение ипотечного договора

Если кредитная организация обнаруживает какие-либо запрещенные действия с ипотечным жильем, то она может инициировать следующие наказания:

• на первый раз уполномоченный кредитора может ограничиться указанием на нарушение и вынесением устного предупреждения;
• наказание бывает и более серьезным – штраф за нарушения условий ипотечного договора, при этом сами нарушения фиксируются кредитором;
• при повторе аналогичных нарушений, кредитор имеет право аннулировать договор и истребовать незамедлительного погашения суммы, оставшейся по ипотечному договору;
• если у заемщика нет возможности рассчитаться с кредитным учреждением, то через суд жилье будет изъято, как предмет залога;
• собственник и его арендатор будут обязаны выселиться из квартиры, а само жилье будет продано на аукционных торгах – кредит будет закрыт, хотя это не лучшим образом отразится на кредитной истории заемщика.

Больше того, если станет известно, что заемщик занимался незаконным предпринимательством, то он должен будет ответить перед налоговой.

Самым нейтральным решением тут можно назвать штраф – правда, в такой ситуации лицо, арендующее квартиру, не сможет компенсировать затраченные на аренду жилья деньга, но и собственник также будет наказан.

Вот почему категорически рекомендуется не просто подбирать жилое помещение для последующей передачи его в аренду, но и кредитную организацию, которая положительно отнесется к подобным сделкам.

Порядок действий при сдаче ипотечной жилплощади

Не стоит пренебрегать возможностью убедить кредитную организацию вынести положительное решение на сдачу в аренду ипотечного помещения. Целесообразно обратить внимание кредитора на то, что его интересы от арендной сделки не пострадают. Для этого нужно:

1. Направить заявление кредитору с указанием причин, побудивших заемщика на подобный шаг (материальные затруднения и пр.).
2. Ознакомить кредитора с арендным договором, который должен содержать такие разделы, как содержание помещения в хорошем состоянии, пользование ею по прямому назначению и т.д., кроме того, положительная характеристика арендатора станет вашим преимуществом.
3. Приложить к пакету документов уведомление об уведомлении страховой компании о предполагаемых намерениях.

После чего останется дождаться решения кредитора. Обычно такое заявление рассматривается около семи дней. В случае положительного решения можно смело оформлять сделку аренды ипотечного жилья. Если это долгосрочной арендный договор (больше 12 месяцев), его следует зарегистрировать.

Впрочем, многих людей не останавливает запрет банка на сдачу квартиры, более того, некоторые вовсе не информируют об этом кредитную организацию.

Не секрет, огромное количество арендных договоров в нашей стране заключается устно.

Конечно, по закону требуется заключение договора в письменной форме, но собственник и арендатор, нередко ограничиваются устным соглашением. Но это влечет за собой определенные риски.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке?

19.06.2019

Сдача квартиры в аренду является одним из способов получения пассивного дохода. Инвестиции в недвижимость популярны в связи с минимальным уровнем рисков, а также, в большинстве случаев, отсутствием обесценения в долгосрочной перспективе.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду? 

Отельный случай — когда квартира куплена в ипотеку, соответственно появляются прочие заинтересованные лица – банк кредитор и страховая компания. Стоит учесть, что никто из них е имеет права распоряжаться жильем, но данные организации могут накладывать определенные ограничения до момента погашения долга и вывода квартиры из залога. 

Зачем сдавать в аренду ипотечную квартиру?

По оценкам экспертов, самым распространенным случаем сдачи ипотечной квартиры является ситуация когда владелец хочет компенсировать часть ежемесячных платежей по кредиту за счет платы от арендаторов. Такой вариант подходит людям, которым есть где жить на время сдачи купленной недвижимости.

Также очень часто квартиры, сдающиеся в аренду, покупаются родителями для своих детей «на будущее». До тех пор пока ребенок не вступил в самостоятельную жизнь, жилье сдается, а часть дохода отправляется на погашение ипотеки. 

С учетом различных факторов, таких как цена квартиры, размер первоначального взноса по ипотеке и величина арендной ставки, ежемесячный доход от сдачи может не только частично покрывать расходы на обслуживание долга, но и полностью компенсировать ипотечные платежи. Можно предположить, что банк должен быть рад такому положению вещей, но на практике кредитные организации в большинстве своем предусматривают некоторые ограничения.

Ограничения со стороны банка

Согласно условиям кредитного договора, если клиент запланировал сдавать в аренду ипотечную квартиру, он обязан проинформировать об этом банк и получить соответствующее разрешение. 

Отметим, что еще несколько лет назад банки категорически запрещали сдавать в аренду квартиру, находящуюся в залоге. Текущая позиция финансовых организаций смягчилась, условия ипотеки подразумевают лишь получение формального согласия. 

Если в Ваших планах сдавать квартиру, купленную в ипотеку, еще до момента ее погашения, то стоит внимательно изучить кредитный договор и ознакомиться с условиями, которые прописывает банк кредитор.

Квартира, находящаяся в залоге у банка, является предметом дополнительного контроля. Кредитор имеет право проверить условия содержания ипотечного жилья, оценить реальное состояние и уточнить фактическое целевое использование.

Как правильно сдать ипотечную квартиру?

Для начала полностью ознакомьтесь с пунктами ипотечного договора, относящимися к данному вопросу. В случае отсутствия особых условий и ограничений вступите в диалог с банком с целью получения официального согласия залогодержателя. В большинстве кредитных организаций такая процедура проводится быстро и без каких-либо затруднений. Уведомить также придется и страховую компанию.

В таком случае в договор аренды стоит включить пункт, в котором указано, что квартира находится в залоге у определенной кредитной организации. Один экземпляр документа передается в банк. 

С другой стороны существует вариант сдачи квартиры в аренду без уведомления кредитора-залогодержателя.

Делая выбор в пользу такого варианта, стоит иметь в виду, что банк может воспользоваться своим правом на проверку предмета залога или, например, проблемы с арендаторами и соседями приведут к раскрытию информации.

Риск того, что это случится на практике и приведет к требованию немедленно погасить текущий долг из-за нарушений условий договора или иным неприятным последствиям не велик, но полностью исключать такую возможность не стоит.

Для сдачи в аренду квартиры, купленной в ипотеку, рекомендуется получить согласие банка 

Ситуация с точки зрения арендатора

Каких либо особенных рисков съем ипотечной квартиры для арендатора не несет. 

Один фактор – если собственник не сможет обслуживать долг по ипотеке, то придется искать новый вариант, так как банк заберет жилье себе на баланс. Обычно срок, предоставляемый на переезд в случае банковского взыскания, составляет 30 дней. 

Все отношения между арендодателем и квартиросъемщиком регулируются положениями договора в рамках текущего законодательства.

Другие публикации: 

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку

Как выбрать недвижимость для инвестиций в Екатеринбурге?

Налог для самозанятых

Как сдать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду

Владелец недвижимости вынужден терпеть определённые ограничения, которые Сбербанк накладывает на залоговую квартиру. Хозяин помещения не может сдавать жилплощадь в аренду без согласия банка. Часть контрагентов нарушает договорённости и всё-таки решается сдавать помещение посторонним гражданам. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Этот вопрос остаётся открытым.

Аренда квартиры, находящейся в ипотеке

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду. В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные квартиры. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса.

Визит работника Сбербанка в квартиру может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют арендаторов на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник Сбербанка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Человек, снимающий ипотечную квартиру, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда.

Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие потенциальные квартиранты относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением.

Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать квартиру, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды.

Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём.

Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

Разрешённая аренда

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? В определённых ситуациях кредитный комитет Сбербанка может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в аренду.

цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.

Все эти факторы приводят к тому, что Сбербанк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств.

Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ.

«Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.

Часть управляющих компаний предлагает посреднические услуги при сдаче в аренду квартир, обременённых ипотекой. Фирма берёт с арендодателя комиссионное вознаграждение и освобождает собственника жилья от забот, связанных с подбором жильцов и сбором денежных средств.

Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:

• Своевременное внесение платежей по ипотеке;
• Удовлетворительное состояние залоговой квартиры;
• Подробное описание причин и обстоятельств, вынуждающих человека сдавать жильё квартирантам.

Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды.

Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма квартиры и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в Сбербанке для зачисления арендных платежей.

После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.

Многие люди, оформившие ипотеку, предпочитают использовать «чёрные» схемы взаимодействия с квартирантами. В этом случае взаимоотношения с арендаторами могут ограничиться устными договорённостями.

Некоторые собственники квартир составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать квартиру посуточно.

Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб квартире.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Можно ли сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и делать это правильно, если в договоре ипотечного кредита прописано условие сдачи в аренду жилья с разрешения банка. Давайте выясним практику многих заемщиков и ответим на животрепещущий вопрос.

Неважно в какую ипотеку вы приобрели жилье, в военную или «гражданскую», в кредитном договоре всегда указывают, что недвижимость может подвергаться перепланировке, сдаваться или продаваться только с согласия кредитной организации.

Но что важнее для банка или того, кто выдал кредит военнослужащему, чтобы тот вовремя платил и не создавал проблем или все-таки контроль за заложенным недвижимым имуществом? И как сдача ипотечной недвижимости происходит реально?

Привлекательность получения дохода от аренды, с вязи со снижением ипотечных ставок растет, потому что арендная плата может компенсировать полностью или частично платежи по кредиту.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке, почему банки практикуют запрет сдачи ипотечной жилплощади в аренду? Дело здесь не только в том, что банку нужен контроль. Проблема в законодательстве и мошеннических схемах собственников.

По закону:если вы сдадите в найм (аренду) жилплощадь на длительный срок (от года и более), то потеряв права на квартиру все-равно имеете право получать вознаграждение за аренду, т.к.

договор не сможет расторгнуть даже банк;

лица, прожившие в квартире более трех месяцев обязаны в нем прописаться и тогда продавать такую квартиру банку будет очень тяжело.

Теперь вы знаете, почему банки препятствуют развитию рынка аренды, хотя могли бы получать меньше отказов от выплаты ипотечных кредитов.

Можно ли официально сдавать квартиру в ипотеке, условия:

1. Кредитная организация прописала разрешение о сдаче в найм или аренду ипотечной квартиры в договоре или не указала в нем пункт о запрете;
2. В контракте с банком есть пункт с условиями сдачи квартиры в аренду, например с разрешения кредитной организации. И часто указывается срок аренды и невозможность пролонгации в автоматическом режиме.

Но чаще всего сдача квартиры в аренду собственником запрещена ипотечным соглашением.

Можно сдавать квартиру в ипотеке в аренду даже при запрете банка

Рассмотрим несколько вариантов, как это сделать:

• это попахивает шантажом или деловым предложением банковской организации, когда вы предложите внести правки в договор, которые будут содержать разрешение вам, как собственнику сдавать квартиру в аренду. В заявлении можете указать, что причина банальна — иначе отказ платить за ипотечный кредит без просрочек или вовсе его оплачивать;
• второй вариант, можно сдавать квартиру, купленную по ипотеке без уведомления об этом кредитной организации.

Важно: помимо одобрения банка, вы должны получить одобрение страховой организации!

Риски в ипотеке и аренде
Будущий заемщик в праве не информировать кредитора о том, что планирует сдавать квартиру, купленную в ипотеку и часто так и происходит, особенно при приобретении недвижимости в новостройках, которые заведомо приобретаются под сдачу в найм.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке по договору аренды или найма? Если он будет заключен устно, а оплата производится наличными без транзакций онлайн. В этом случае кредитной организации сложно доказать факт сдачи в аренду.

Риски арендатора
Если ипотечник решил сдавать квартиру в ипотеке, то арендатор принимает все риски на себя, т.к. его могут выселить, признав договоренность об аренде (найме) ничтожным, в связи с наличием пункта в кредитном договоре, ограничивающим собственнику подобные действия.

Поэтому прежде чем заключать устный или письменный договор с арендодателем, поинтересуйтесь, может ли он сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке и пусть предоставить копию или оригинал ипотечного контракта для ознакомления.

При заключении письменного соглашения найма арендодатель, по вине которого досрочно выселяют арендатора (по требованию банка) выплачивает все причитающиеся деньги за непрожитые в жилье месяцы, депозит и неустойку, если она оговорена в соглашении.

Можно ли сдать квартиру в ипотеке Сбербанка

Сбербанк, как и остальные кредиторы накладывает ограничения на распоряжение имуществом собственника, в том числе сдаче в аренду. Прямой запрет прописан в п.4 ипотечного договора со Сбербанком.

Когда Сбербанк может проверить квартиру:Если вы вовремя не заплатили очередной взнос, чем привлекли внимание сотрудников банка.

Соседи пожаловались в полицию на постоянно сменяющихся жильцов или шум, который они создают.

Рабочие варианты:

• предупредить кредитора о том, что вы намереваетесь сдавать жилплощадь в аренду и включить в соглашение пункт, дающий вам это право;
• изменить условия ипотечного контракта, при веских основаниях, например, потеря рабочего места, проблемы со здоровьем;
• заключить с арендаторами договор безвозмездного пользования квартирой, как будто они ваши родственники, но фактически взимать с них плату. Юридически к такому соглашению сотрудник Сбербанка не подкопается;
• сдавать ипотечную жилплощадь по договору найма (аренды), не уведомляя банк на свой страх и риск.

Процедура при официальной договоренности с банком:

• прописывание требования сдачи в аренду жилого помещения (либо при подписании соглашения, либо составление дополнительного договора);
• написание заявления в кредитную и страховую организацию о намерении сдавать жилье;
• получение согласия кредитора и страховой;
• заключение соглашения о найме жилплощади и передача одного экземпляра в банк.

Можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке Сбербанка и не платить налоги? Нет, нельзя, если вы оформили разрешение банка офифиально, по приведенной выше процедуре, то обязаны открыть счет и оплатить 13% НДФЛ.

Может ли Сбербанк проверить вашу квартиру на предмет сдачи в аренду?
Банкиры считают, что могут, т.к. ваша собственность у них в залоге и по-сути, пока вы не выплатите за нее долг, она вам не принадлежит. Однако, по закону проникновение в жилище без согласия собственника посторонние люди не могут.

Что может сделать банк при нарушении договора? Например, пугать заемщика досрочным расторжением, в случае нарушения условия, запрещающего сдачу в найм.

В последнее время банковские организации разрешают сдавать недвижимость в залоге в аренду, прописывая условия в ипотечном договоре, просто стоит сразу задать этот вопрос перед одобрением вас, в качестве заемщика.

Вы узнали можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке по закону официально и не официально, в ипотеке Сбербанка и любой другой кредитной организации, риски, условия, процедуру.

Ипотека 24 ноября 2018 Ипотека 25 октября 2018 Ипотека 24 октября 2018 Ипотека 23 октября 2018 Ипотека 22 октября 2018 Ипотека 21 октября 2018

Особенности сдачи в аренду ипотечной квартиры

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку? Сдавать квартиру можно потому, что недвижимость является собственностью заёмщика по жилищному кредиту, а, следовательно, владелец вправе пользоваться и распоряжаться имуществом, в том числе извлекать из него доходы в виде арендной платы.

Но банки часто настаивают, чтобы держатель ипотеки сдавал приобретённую недвижимость в аренду только после уведомления кредитной организации. Иногда кредиторы требуют от заёмщиков не сдавать жилплощадь без соответствующего письменного разрешения.

Справедливость согласования аренды с банком обоснована с точки зрения рисков. Кредитор не желает ухудшения и даже гибели заложенного имущества (например, после пожара по вине квартирантов).

Аналогичные требования по уведомлению существуют и по военной ипотеке.

Военнослужащий, как полагают организации, должен пользоваться недвижимостью исключительно для личного пользования и проживания семьи.

Сдавать квартиру можно для получения основного или дополнительного дохода. Банки могут запрещать пользоваться жильём таким способом, ссылаясь на своё право залога. Пункты о запрете аренды, в том числе по военной ипотеке, предусматриваются как в предварительных соглашениях, так и в основных договорах.

Юридические тонкости

Приобретённое по ипотеке жилье остаётся у банка в залоге. Согласно ст. 346 ГК РФ залогодатель свободно владеет имуществом по его прямому назначению, если иные условия не предусмотрены договором с залогодержателем.

Ст. 29 ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» позволяет собственнику пользоваться квартирой. Соглашение, запрещающее делать это, будет ничтожным. Из недвижимости, купленной в ипотеку, можно извлекать доходы (п.2). Пункт договора ипотечного кредитования, ограничивающий право сдачи квартиры в аренду, в том числе и по военной ипотеке, противоречит п. 2 ст. 29 ФЗ №102.

Требования банков

Специалисты отделений ипотечного кредитования рекомендуют согласовывать возможность аренды с кредитными учреждениями. Это необходимо для того, чтобы банк не попытался оспорить договор и потребовать досрочного возврата кредита.

Обычно если заёмщик своевременно оплачивает ипотечный заем, то можно свободно сдавать квартиру, не опасаясь негативных действий со стороны банков.

Если собственник жилья пожелает не нарушать условия договора, и обратится в банк, то к заявлению нужно предложить проект договора аренды. Согласие кредитного учреждения также выдаётся в письменной форме. После выдачи разрешения можно регистрировать договор в Росреестре – в случае, когда сдавать квартиру необходимо на срок больше 1 года.

Дополнительно придётся оплачивать страхование, так как существует риск гибели имущества или снижения его рыночной стоимости (например, из-за порчи недвижимости недобросовестными квартирантами).

Ситуация на практике

Многие собственники, включая владельцев жилплощади по военной ипотеке, предпочитают сдавать недвижимость в аренду, без уведомления банка. Сотрудники кредитного учреждения редко занимаются проверкой состояния залогового жилья. Доказать факт того, что держатель ипотечного займа сдаёт такую квартиру нелегально практически невозможно.

Банк не заинтересован в потере платёжеспособного клиента. Если вовремя платить жилищный кредит, но не уведомить кредитное учреждение о сдаче ипотечного жилья в аренду, кредитный договор не будет расторгнут.

Возможные риски

Может возникнуть ситуация, когда квартиранты попадутся недобросовестные — будут портить имущество, либо не оплачивать арендную плату. Тогда арендодатель не получит желаемых денег, в том числе при сдаче квартиры, купленной по военной ипотеке.

Ситуация осложняется тем, что суд может позволить квартирантам оставаться в съёмном жилье на время до 1 года. Это срок иногда продлевается ещё до года. Возможны риски обвинения владельца недвижимости в незаконной предпринимательской деятельности, за которым следует штраф в размере от 500 до 2 тыс. рублей.

Однако факты такого незаконного предпринимательства при сдаче имущества внаём трудно доказуемые, и правоохранительные органы с ФНС часто предпочитают не разбираться в подобных правонарушениях.

Сдача ипотечной жилплощади внаём представляет собой оптимальный вариант получения прибыли.

Если в договоре кредитования есть пункт о согласовании аренды с банком, то лучше выполнить это условие и обратиться в кредитное учреждение с уведомлением.

Можно и не делать этого, но тогда разрешать возможные споры с кредитором придётся самостоятельно или при посредничестве специалиста.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки.

Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку.

Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее.

Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2019 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой.

В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду.

Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

: Покупка квартиры для сдачи в аренду