Можно ли досрочно погасить ипотеку: необходимые документы

Что делать после выплаты ипотеки: закрытие ипотеки по шагам

Приветствуем! Внесение последнего платежа по ипотеке и полный расчет с кредитором еще не является последним шагом со стороны заемщика. Потребуется уладить еще некоторые формальности.

Подробнее о том, что делать после выплаты ипотеки, как происходит прекращение ипотеки, как правильно закрыть ипотеку по шагам вы узнаете из этого поста.

Также для вас будет доступна информация о том, что делать дальше после погашения ипотечного кредита с материнским капиталом, как выделяются доли на детей и что можно сделать с долями детей при продаже квартиры или рождении новых членов семьи.

Последний платеж

Задолженность по ипотечному договору погашается в соответствии с графиком платежей. Клиент имеет право, как неукоснительно следовать ему по сумме и срокам (выплачивать по графику), так и оплачивать досрочно бОльшими суммами (в этом случае долг пересчитывается в пользу заемщика).

Банк нужно уведомить, что вы планируете досрочно закрыть ипотеку. Это можно сделать непосредственно в отделении банка, написав соответствующее заявление (образец заявления нужно запросить в банке), позвонить по телефону в кол-центр или провести операцию досрочного гашения в личном кабинете банка онлайн. Данная операция нужна для того, чтобы банк сделал перерасчет графика платежей.

Для внесения последнего платежа по кредиту необходимо запросить у кредитора данные о сумме оставшейся задолженности. Их можно получить при личном обращении в банк  в устной форме или в виде выписки, а также по телефону. Обозначенная сумма вносится заемщиком удобным для него способом.

Справка содержит следующие сведения:

• дату полного погашения задолженности по конкретному кредитному договору (указывается его номер и дата заключения);
• Ф.И.О. заемщика;
• дату выдачи справки;
• должность и Ф.И.О. лица, подписавшего документ;
• фразу об отсутствии претензий со стороны банка к клиенту.

В большинстве банков после того, как последний платеж по ипотеке был внесен, ссудный счет закрывается автоматически.

Однако если такая услуга недоступна, то клиент должен самостоятельно написать заявление с требованием закрыть счет по причине исполнения обязательств со своей стороны.

Для этого нужно иметь при себе паспорт, ипотечный договор с графиком платежей и квитанции об уплате (на всякий случай).

Если заемщик планирует погасить весь долг по ипотеке в досрочном порядке, то вместе с банком согласовывается дата такого погашения и уточняется сумма. Делать такие операции без согласований с кредитором крайне не рекомендуется, так как размер итогового платежа может быть подсчитан неверно (как в большую, так и в меньшую сторону).

Для собственного успокоения можно дополнительно сделать запрос в Бюро кредитных историй о качестве исполнения своих обязательств. Полученная информация содержит все сведения об ипотеке, характере выплат и допущении или отсутствии просрочек. В силу человеческого фактора, а также особенностей программы данные могут поступать с некоторой задержкой, что требует уточнения.

Закладная

Процедура передачи приобретаемой недвижимости в залог банку оформляется с помощью закладной, которая представляет собой именную ценную бумагу, регулирующую отношения между кредитором и заемщиком по вопросам залоговых отношений и погашения задолженности.

В ней прописываются ключевые условия ипотечного займа, признаваемые существенными. При выявлении разночтений в кредитном договоре и закладной преимущество будет иметь последняя. Поэтому к составлению данного документа следует подходить максимально ответственно.

Ипотека может оформляться с закладной, а может и без нее. Такой документ нужен, прежде всего, банку, так как именно с его помощью он может в дальнейшем перезаложить или продать его другому кредитному учреждению. При этом кредитор, который купил закладную, никакие условия по этой ипотеке поменять уже не может.

Основной целью закладной является привлечение финансовых ресурсов на рынке ипотечного кредитования. В случае необходимости банк, к примеру, может продать накопленный резерв закладных и получить необходимые денежные средства для оборота.

Если по кредиту оформлялась закладная, то после закрытия долга банк обязан передать заемщику оригинал этого документа с отметкой об исполнении всех обязательств.

В частности, на оборотной стороне кредитор пишет: «Все обязательства по настоящей закладной исполнены в полном объеме. Претензии к заемщику и залогодателям отсутствуют».

Подробнее о том, что такое закладная на квартиру по ипотеке вы можете узнать из этого поста.

Следующим этапом после погашения долга и получения закладной является обращение в регистрирующий орган с требованием снять обременение.

Погашение регистрационной записи

Погашение регистрационной записи об ипотеке является заключительной процедурой по исполнению своих кредитных обязательств. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» (ст. 25) обременение можно снять в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В некоторых городах и населенных пунктах такую функцию может выполнять МФЦ.

Для выполнения такой операции заемщику потребуются следующие документы:

• паспорт заемщика;
• оригинал письма от банка с подтверждением погашения обязательств в полном объеме (на фирменном бланке со всеми необходимыми подписями и реквизитами);
• закладная, полученная от кредитора;
• доверенность от сотрудника банка на снятие
• обременения (если представитель кредитной организации не сопровождает клиента в регистрирующий орган);
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о собственности);
• заявление установленного образца с просьбой о снятии обременения (пишется от имени заемщика);
• квитанция об оплате госпошлины размером 200 рублей (оплачивается только в случае необходимости выдачи нового свидетельства без отметок об обременении).

Если ипотека оформлялась без закладной, то кредитор и заемщик пишут совместное заявление о снятии ограничений с заложенного имущества. Требуется обязательное присутствие сотрудника банка в МФЦ с доверенностью.

После соблюдения всех формальностей и подачи всех необходимых документов в Ростреестр обременение снимается с объекта недвижимости, бывший заемщик становится его полноправным собственником с возможностью совершения любых законных операций со своим имуществом и получает новое свидетельство.

Погашение регистрационной записи об ипотеке займет от 3-х до 5 рабочих дней. Вся информация о состоянии конкретного дела находится в свободном доступе на сайте регистрирующего органа.

Только после погашения записи об обременении ипотека прекращается полностью.

Выделение долей детям после закрытия ипотеке в случае использования средств материнского капитала

Родители, имеющие 2 и более ребенка, имеют законное право направить средства материнского (семейного) капитала на погашение части оформленного ипотечного кредита или оплату первоначального взноса.

По 256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» при покупке жилья за счет маткапитала право собственности на него оформляется в долевом соотношении на каждого ребенка и родителя по соглашению.

При этом заключаемое соглашение предусматривает возможность уменьшения/перераспределения долей в случае рождения детей в будущем. Минимальное значение доли законом не определяется и не регулируется. Отталкиваться здесь следует от действующих норм жилой площади на одного человека по субъектам федерации. Сейчас это 12 кв. м. на человека.

Оформить доли на каждого участника общедолевой собственности в соответствии с законодательством можно в течение полугода с даты полного погашения ипотеки и снятия обременения с жилья.

Выделение долей детям после погашения ипотекивозможно следующими способами:

• посредством заключения сторонами соглашения или договора дарения;
• через суд (если возникли споры между родителями о размере доли каждого).

Соглашение и договор дарения в обязательном порядке заверяются нотариально.

Оформления долевой собственности также осуществляется в Росреестре. После принятия решения каждый участник получит собственное свидетельство с указанием доли собственности.

Страховка

После описанных выше действий каждый заемщик, который выплатил ипотеку, задается вопросом: «Можно ли вернуть страховку?», особенно если страхового случая не было. Однозначного ответа здесь нет, так как многое зависит от страховой компании, условий заключенного договора страхования и характера исполнения своих обязательств.

Сегодня практика показывает, что вернуть страховку можно только в случае досрочного погашения кредита и в случае единовременной оплаты суммы полиса за весь период ипотечного договора.

Если займ был выплачен раньше срока, то клиент имеет право потребовать к возврату сумму по полису за оставшийся период. Как правило, такие требования удовлетворяются. Договор подлежит расторжению.

Во всех остальных случаях решения страховщика будет отрицательным.

Как досрочно погасить ипотеку?

Многие семьи, взявшие ипотеку, задаются вопросом: можно ли выплатить задолженность раньше срока? Выгодно ли досрочное погашение?

О том, что необходимо учесть и с какими сложностями можно столкнуться при досрочном погашении ипотечного займа, пойдёт речь далее.

В соответствии с изменениями, внесёнными в ст. 809, 810 ГК РФ в 2011 году, банковские организации не вправе взимать с заёмщика дополнительные сборы или штрафы за досрочное расторжение кредитного договора. Таким образом, граждане, оформившие ипотеку, могут в любой момент рассчитаться с банком, полностью или частично погасив задолженность.

Вместе с тем следует понимать, что ипотека представляет собой долгосрочный кредит, связанный с движением крупных денежных средств. Именно поэтому банки стараются получить максимум выгоды с такой сделки. И прежде чем расторгать договор, заёмщику стоит просчитать возможные выгоды для себя.

Законодательство обязывает все банковские организации предоставлять своим клиентам возможность досрочного погашения ипотеки. Однако конкретные условия досрочного погашения долга по ипотеке прописываются в договоре.

В чём выгода досрочного погашения ипотеки?

Плюсы досрочной выплаты ипотечной задолженности для заёмщика очевидны. Основные из них:

• снижение итоговой суммы переплаты банку;
• освобождение залогового имущества от обременения и возможность для собственника распоряжаться своим имуществом;
• получение возможности оформления нового ипотечного кредита для улучшения жилищных условий.

Как досрочно погасить ипотеку в 2019 году?

Досрочное погашение ипотеки мало чем отличается от процедуры преждевременного закрытия других видов кредитов.

Алгоритм закрытия следующий:

1. Заёмщик заранее оповещает банк о решении погасить ипотечный кредит в досрочном порядке (некоторые банки требуют предупредить за 30 дней).
2. Пишет соответствующее заявление.
3. На счёт банка вносится сумма, которую определил заёмщик.
4. Банк проверяет корректность зачисления средств и проделанных процедур.
5. Составляется новый график платежей (при частичном погашении).
6. Если ипотека погашается полностью, то заёмщик берёт справку об отсутствии задолженностей по кредиту.

Как вернуть проценты при полном досрочном погашении?

Для заёмщиков предусмотрена возможность возврата процентов, уплаченных при досрочном закрытии долга.

Прежде чем обращаться в банк по вопросу возврата излишне уплаченных процентов, следует произвести соответствующие расчёты и обосновать своё право.

При расчётах стоит учитывать такие моменты:

1. Проценты начисляются за каждый день пользования займом, несмотря на то что в графике прописан расчёт за интервал между очередными платежами.
2. Преждевременное погашение кредита осуществляется не в день внесения платежа на счёт, с которого производится выплата, а на ближайшую дату, указанную в графике. Эта дата берётся с учётом 30-дневного срока рассмотрения заявления клиента о досрочном погашении. Разница в днях будет включена в период фактического пользования кредитом.
3. Расчёты производятся на основании бумаг (справки, сверки), поступивших из банка.
4. При расчёте нужно учитывать налоговый вычет к процентным платежам (при наличии прав на вычет).

Рассчитать сумму переплаченных средств просто: для этого берётся общая сумма процентов, включённых во все аннуитетные платежи за весь период ипотеки, и вычислить часть, пропорционально распределённую на оставшиеся месяцы, за которые заёмщик рассчитался досрочно.

После выполнения расчётов заёмщик составляет письменную претензию в банк. Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего кредитодатель обязан предоставить мотивированный письменный ответ.

Платить проценты необходимо только за время пользования кредитом. Любые действия банка по взысканию процентов за срок, в рамках которого не осуществлялось пользование деньгами, являются незаконными. В случае отказа банка вернуть переплаченные проценты, клиент может смело обращаться в суд.

Кроме основной суммы процентов, с банка можно потребовать выплату суммы за незаконное пользование чужими средствами.

Частичное досрочное погашение ипотеки

Частичное погашение ипотеки подразумевает под собой внесение лишь некоторой части долги. Какую сумму отдать банку, заёмщик решает самостоятельно.

Процедура возврата состоит из следующих этапов:

1. Заёмщик приходит в банк и пишет заявление, в котором обозначена сумма займа и дата внесения средств.
2. В указанный день вносятся необходимые средства.

Существует 2 способа частичного возврата средств по ипотеке, каждый из которых подразумевает изменение тех или иных параметров целевого продукта.

Большая часть банковских организаций даёт заёмщику возможность выбрать наиболее приемлемый в его случае вариант, а именно:

• сократить срок ипотеки;
• уменьшить сумму платежей.

Что выгоднее: уменьшать срок или сумму?

Уменьшение срока кредита означает, что ежемесячный платёж останется таким же, каким был раньше; при этом сократится общий срок ипотеки. Уменьшение ежемесячных платежей подразумевает сокращение суммы ежемесячных платежей, а срок договора при этом останется тем же.

Стоит отметить, что некоторые банки прописывают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредита при частичном досрочном погашении.

Причины такого ограничения заключаются в следующем: банку выгодны долгосрочные кредиты, поскольку проценты начисляются на остаток основного долга, что в итоге увеличивает переплату и, соответственно, прибыль банка.

Когда выгоднее уменьшить срок ипотеки?

Частичное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока выгоднее для заёмщика, если:

• В договоре не прописан запрет на сокращение срока.
• Ипотека оформлена сравнительно недавно (до 5 лет).
• Платёж аннуитетный.
• Отсутствуют комиссии при досрочном погашении.
• Размер ежемесячных платежей не обременяет заёмщика.

При аннуитетном графике погашения кредита проценты начисляются ежедневно на остаток основного долга, и чем раньше уменьшится долг, тем меньше будет конечная переплата.

Получается, что если в первые 3-5 лет ипотеки активно и крупными суммами погашать основной долг, то переплата существенно снизится. В то время как крупное погашение по прошествии половины срока действия ипотеки не всегда целесообразно, так как основные проценты уже выплачены, остаётся только тело кредита.

При дифференцированном графике платежей по ипотеке, который существенно снижает переплату по сравнению с аннуитетным, сокращение срока кредита тоже будет выгоднее, чем снижение суммы платежа, но не так явно.

Когда выгоднее уменьшить сумму платежа?

Если ипотека изначально была оформлена на максимально возможную сумму и у заёмщика не менее ползарплаты уходит на погашение долга, имеет смысл пересмотреть платёж в сторону уменьшения.

Такая стратегия работает до того момента, пока ежемесячный платёж не уменьшится до трети дохода заёмщика.

Расчёт досрочного погашения ипотеки

Предположим, что ипотечный кредит в размере 4 млн. рублей взят на 20 лет под 15% годовых. Спустя 6 месяцев заёмщиком был внесён досрочный платеж в размере 1 млн. рублей. Вначале ежемесячный платёж составлял 52 671,58 рублей, а итоговая переплата – 12 724 337,36 рублей.

После погашения части долга и сохранения изначального срока платёж составит уже 39 429,60 рублей, а конечная переплата – 9 565 432,94 рублей. При сокращении срока и сохранении суммы платежа заёмщик переплатит всего лишь 5 628 665,74 рублей. Как видно, разница получается существенной.

При дифференцированном графике переплата после погашения 1 млн. рублей составит 7 606 051,53 рублей, если уменьшен платёж и сохранён срок, и 6 521 690,99 рублей при обратной ситуации. Разница получается небольшой, но всё же есть.

Таким образом, при частичном погашении крупной суммы кредита заёмщику всё же выгоднее сократить срок ипотеки. Выгода будет максимальной, если погашение произойдёт на третьем-пятом году срока ипотечного кредита.

Что делать после досрочного погашения ипотеки?

В большинстве банков после внесения заёмщиком последнего платежа автоматически закрывается ссудный счёт. В ином случае клиенту следует самостоятельно написать заявление с просьбой о закрытии счёта по причине выполнения всех своих обязательств перед банком.

Чтобы написать заявление, заёмщику необходимо иметь при себе:

• паспорт;
• ипотечный договор;
• график платежей;
• квитанцию о выплате задолженности.

Рекомендуется также дополнительно отправить запрос в Бюро кредитных историй о выполнении всех своих обязательств перед кредитодателем.

Отдельно следует сказать о закладной. Процедура передачи покупаемой недвижимости в залог банку, как правило, проводится посредством оформления закладной, в которой обозначены ключевые условия ипотечного займа.

Иногда ипотека оформляется и без закладной. Но это редкий случай, ибо данный документ необходим прежде всего банку, ведь именно с помощью закладной кредитодатель сможет в дальнейшем перезаложить недвижимость или продать её другому банку.

Если по ипотеке оформлялась закладная, то после погашения долга банк обязан передать заёмщику оригинал этого документа с отметкой о выполнении клиентом всех обязательств.

Следующим этапом является обращение в регистрирующий орган (Росреестр) с просьбой о снятии обременения. В некоторых городах такую функцию может выполнять также и МФЦ.

Чтобы снять обременение с недвижимости, заёмщику потребуются:

• паспорт;
• оригинал письма от банка о погашении заёмщиком обязательств в полном объёме;
• закладная;
• доверенность от банковского работника на снятие обременения;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
• заявление с просьбой о снятии обременения;
• квитанция об оплате госпошлины (200 рублей).

Если ипотека оформлялась без закладной, то кредитодатель и заёмщик пишут общее заявление о снятии ограничений с объекта залога. В итоге с недвижимости снимается обременение, а бывший заёмщик становится её полноправным собственником.

Только после официального снятия обременения с недвижимости ипотека считается полностью погашенной.

Как вернуть страховку?

Если такая возможность предусмотрена условиями договора, то заёмщику следует обратиться в страховую компанию или банк (если он самостоятельно страховал), написать заявление о возврате части излишне уплаченной страховой премии.

К заявлению нужно приложить:

• справку о закрытии ипотечного кредита;
• бумагу с реквизитами счёта для перечисления средств.

В течение 10 рабочих дней страховщик обязан сообщить клиенту о возможности/невозможности возврата страховой премии.

На какой срок выгоднее брать ипотеку, если планируешь погасить досрочно?

Средний срок ипотеки в РФ достигает 10-15 лет. В отличие, например, от американских клиентов, которые платят ипотечный кредит десятилетиями, передавая его даже по наследству, наши соотечественники предпочитают как можно быстрее снять с себя бремя долга.

Это желание объясняется огромными переплатами, которые претерпевают россияне: если в США и на Западе ставки по ипотеке составляют 1-2% годовых, то отечественные банки предоставляют ипотеку под 12-15% годовых, что за 20-30 лет создаёт огромнейшие переплаты.

Если заёмщик точно знает, что через какое-то время погасит кредит досрочно и в полном объёме (к примеру, за счёт маткапитала, субсидии молодой семье и пр.), то оформлять ипотеку рекомендуется на более короткий срок (7-10 лет). А вот если возможность досрочного погашения появилась неожиданно, то при длительном сроке придётся гасить более значительную сумму.

В завершение стоит отметить, что желание сэкономить на переплате, должно соответствовать возможностям заёмщика. Более короткий срок кредита увеличивает сумму ежемесячного платежа. Стало быть, нужно соотнести эту сумму со своими финансовыми возможностями, чтобы ипотека не превратилась в непосильную ношу.

Можно ли досрочно погасить ипотеку: необходимые документы

Многих заёмщиков, обслуживающих жилкредит, волнует вопрос, можно ли досрочно погасить ипотеку. Оформляется такая ссуда на длительный срок – до 30 лет.

Если погашать её строго по утверждённому графику, переплата будет весьма значительной. Поэтому при появлении дополнительных денежных средств заёмщики стремятся как можно скорее рассчитаться с финансовым учреждением.

Но прежде необходимо узнать нюансы проведения данной операции.

Возможно ли это

Ещё несколько лет назад отечественные банки могли беспрепятственно вводить запрет на досрочное погашение ипотеки. А если клиент всё-таки выплачивал задолженность раньше зафиксированного срока, его ждали приличные по объёму комиссионные сборы.

Сейчас мораторий на досрочное закрытие жилкредита и применение штрафных санкций запрещены нормами действующего законодательства.

Клиент наделён правом внесения любой суммы, превышающей установленный графиком платёж.

И здесь следует отметить нюанс, касающийся вопроса, как досрочно погасить ипотеку. Многие заёмщики считают, что внесённые дополнительные средства пойдут на оплату процентов. Но это не так. В первую очередь будет погашаться основная задолженность.

Аннуитетная схема выплат

Обслуживание долгосрочного жилищного займа по аннуитетной схеме регулярных платежей сегодня практикует большинство отечественных банков. Даже Сбербанк не даёт своим клиентам право применять альтернативную методику расчёта ежемесячных выплат – дифференцированную

Аннуитетный способ предусматривает проведение периодических платежей равными частями на протяжении всего срока действия договора кредитования.

Эта схема имеет следующие основные преимущества:

• возможность приобретения более дорогой недвижимости;
• относительная стоимость выплат снижается. Подчёркиваем, относительная. Ведь даже не галопирующая, а умеренная инфляция, которая наблюдается на российском рынке в последнее время, уменьшает покупательную способность рубля.

Неизменная сумма регулярного платежа позволяет клиенту банка планировать расходы на обозримую перспективу.

Из недостатков аннуитетной схемы можно выделить только один – высокий уровень переплат.

Дифференцированная схема погашения

Данный вариант предусматривает уменьшение размера ежемесячных платежей в течение действия договора кредитования.

В целом схема имеет следующие преимущества:

• простая методика расчёта регулярных выплат;
• равномерное регулярное уменьшение основного долга;
• рассчитать график досрочного погашения ипотеки достаточно просто. Сделать это можно с помощью кредитного онлайн-калькулятора за несколько итераций.

Из недостатков можно выделить:

• Долгосрочность действия договора жилищного кредитования сводит на нет преимущества дифференцированных платежей с точки зрения эффективности вложения денежных средств. Причина – всё та же инфляция.
• Отличающиеся из месяца в месяц взносы на погашение займа усложняют планирование семейного бюджета.

Порядок досрочного погашения

Интересно, что в апреле 2016 года в профильном комитете Госдумы обсуждался законопроект о досрочном погашении ипотеки только с согласия кредитора. Это характерно германской модели регулирования финансового рынка. Однако данный закон в такой редакции принят не был. Вместе с тем досрочное закрытие жилкредита должно производиться по определённым правилам.

Сначала заёмщику нужно уведомить кредитора о своём намерении – за 30 дней до установленной в договоре даты внесения платежа.

 Затем важно согласовать свои действия с менеджером финансового учреждения, запросить у него сведения о полной сумме остатка долга вместе с процентами.

При безналичной оплате стоит уточнить стоимость услуги перевода денег на счёт банка-кредитора.

Если в транзакции не будет хватать хотя бы копейки, кредит продолжит считаться непогашенным.

Следующий этап – собственно проведение оплаты. Погашение основного долга по ипотеке может выполняться также внесением в кассу отделения банка денежных средств наличными.

Плюсами такого способа являются их оперативное зачисление на кредитный счёт заёмщика и минимальная комиссия.

В завершении необходимо связаться с менеджером финансового учреждения и уточнить факт официального погашения ипотечного кредита.

Пакет необходимых документов

Вопрос о том, как правильно досрочно погасить ипотеку, будет раскрыт неполно без упоминания требуемых финансовыми учреждениями бумаг. Вместе с тем здесь всё очень просто. Помимо вышеуказанного заявления, в банк необходимо предоставить:

• оригинал паспорта;
• договор кредитования.

Если заявку подаёт уполномоченное заёмщиком лицо, предоставляются нотариально заверенная доверенность и паспорт.

Частичное досрочное погашение

Внеся на досрочное погашение ипотеки определенную сумму денежных средств, клиент может остановить свой выбор на одном из двух вариантов перерасчёта. О них речь пойдет ниже. Важно: в любом случае долг остаётся, и его нужно будет погашать, но уже на других условиях, так как сумма задолженности уменьшилась.

В данном контексте логично возникает вопрос, что нужно для пересчета платежа по ипотеке. В поисках ответа следует просто внимательно изучить договор.

Затем нужно написать заявление о сокращении периода действия договора кредитования (ежемесячный платёж при этом останется прежним) либо об уменьшении ежемесячных выплат (тогда не изменится срок кредита).

Но право выбора есть не всегда. Большинство банков прописывает в договорах лишь одну схему пересчёта параметров кредитования.

Поэтому эксперты рекомендуют тем ипотечным клиентам банков, которые планируют погасить ссуду досрочно, подыскать финансовую организацию с подходящими условиями. Кстати, оба варианта предлагают ВТБ 24 и Сбербанк.

Впрочем, это неудивительно, ведь обе банковские структуры являются лидерами сегмента ипотечного кредитования физлиц российского финансового рынка.

Особенностью частичной досрочной выплаты задолженности по ипотечному займу является то, что банки могут не выдвигать требование уведомлять их о намерении заёмщика выполнить данную процедуру.

Более того, на фоне возросшей конкуренции некоторые финансовые учреждения разрешают проводить платёж в любой подходящий для клиента день, без ограничения минимальной/максимальную суммы выплаты и независимо от указанной в графике даты очередного взноса.

Если же досрочное частичное погашение ипотеки всё-таки требует уведомление, оформить его можно не только на бумаге, но и путём отправки письма на электронную почту финансовой организации.

В этом случае банк может начислить штрафы или комиссии, определяемые условиями договора кредитования.

Полное досрочное погашение

Выгодно ли проведение данной процедуры – вопрос, скорее, риторический. Конечно, полное досрочное погашение ипотеки выгодно! Назовем лишь основные преимущества такого решения:

• Экономия на выплачиваемых банку процентах. При аннуитетных платежах наибольший эффект в этом плане будет достигнут, когда досрочное погашение проводится на раннем этапе кредитования. В этот период большая часть регулярного платежа идёт на оплату процентов по займу, в то время как основной долг уменьшается незначительно. Несколько подробнее речь о том, как пересчитывается ипотека при досрочном погашении, пойдёт ниже.
• Квартира теряет статус залогового имущества.
• Быстрое освобождение от значительного долгового бремени.

Вернёмся к разговору о переплате процентов при досрочном закрытии ипотеки с аннуитетными платежами. Это актуально, поскольку их определённая часть уже была предварительно оплачена. В данном вопросе законодательство отстаивает интересы заёмщика.

Возврат процентов инициируется путём подачи клиентом заявления сразу после выплаты им задолженности в полном объёме. К этому документу необходимо приложить справку о выплате всего долга и договор кредитования.

Банк в течение нескольких дней сделает перерасчёт и переведёт сумму на вышеуказанный карточный счёт.

Где взять денежные средства

В нынешних реалиях отечественной экономики вопрос весьма актуален. В этом плане многих интересует, можно ли погасить ипотеку другой недвижимостью.

Здесь надо понимать, что банки получают прибыль от продажи денег, а не жилых объектов.

И даже приобретаемое за счёт ссуженных им средств недвижимое имущество кредитное учреждение рассматривает лишь в качестве залога, гарантирующего выполнение заёмщиком принятых на себя финансовых обязательств.

С этой точки зрения в более выигрышном положении находится ипотечный клиент, имеющий в собственности другую квартиру – её можно продать, а в приобретённой проживать. Вырученные деньги пойдут на досрочное погашение жилкредита.

Личные средства

Ипотечный заём обычно берут люди, имеющие высокий доход. Они в состоянии накопить достаточно большую сумму с целью её направления на досрочное закрытие договора кредитования. Эксперты советуют откладывать с каждой зарплаты порядка 10%.

Продать с целью получения дополнительных денежных средств можно не только недвижимость, о чём шла речь выше, но и автомобиль. Такой метод применяется в случае острой необходимости закрыть крупный кредит.

Потребительский заем

Этот способ практикуется, когда основная сумма задолженности выплачена. В результате долгосрочная жилищная ссуда закрывается, заёмщик обретает статус полноправного владельца квартиры, а его кредитная история улучшается.

Однако этому варианту решения финансовой проблемы присущи следующие особенности:

• человеку, обслуживающему ипотеку, получить новый заём довольно сложно;
• сумма переплат увеличивается;
• если необходима крупная сумма денежных средств, новая финансовая организация без залога или привлечения поручителей в предоставлении ссуды может отказать.

Налоговый вычет

Любой россиянин, приобретающий квартиру за заёмные деньги или за собственные средства, может получить налоговый вычет. Он составляет 13% от налога, который был выплачен заёмщиком в течение определённого налогового периода. Государство установило максимальную сумму компенсации выплат по основному долгу – 260 тыс. рублей.

Рефинансирование ипотечного кредита

Особенно востребован данный метод у заёмщиков, которые брали долгосрочный жилкредит в IV квартале 2008 и 2009 годов. Тогда средняя процентная ставка составляла 13,7 и 14,2% соответственно. По сравнению со значением этого параметра 11,11%, зафиксированного в июне 2017 года, разница переплат в абсолютном выражении будет существенной.

Чтобы быстрее закрыть долгосрочный жилкредит, можно воспользоваться более выгодными предложениями других банков. Они могут предоставлять ссуду под меньшую процентную ставку или устанавливать меньший срок. В любом случае переплаты снижаются.

Использование помощи от государства

Как известно, проект помощи ипотечным заёмщикам АИЖК прекратил своё действие. С 22 августа текущего 2017 года граждане, взявшие долгосрочный жилкредит, начали получать государственную поддержку по новым правилам. Касаются нововведения главным образом тех наших соотечественников, которым заём был предоставлен в иностранной валюте.

Условия реструктуризации ипотеки

Объём проведённых выплат заёмщиком, обратившихся за списанием части задолженности, – это главный параметр рассматриваемой программы.

Размер госпомощи составляет 30% от остатка по ссуде.

Решение по вопросу, на сколько процентов уменьшается долг в отдельно взятом случае, если он не подпадает под общие положения, принимает специальная комиссия. Максимальный размер госпомощи – 1,5 миллиона рублей.

Кто может претендовать

Рассчитывать на реструктуризацию ипотеки могут:

• заемщики, воспитывающие несовершеннолетних детей;
• родители совершеннолетних детей, являющихся студентами среднетехнических и высших учебных заведений и обучающихся на стационаре;
• родители детей-инвалидов или граждане с инвалидностью;
• ветераны боевых действий;
• участники программы «Молодая семья».

Требуется также документальное подтверждение факта снижения доходов по сравнению с датой оформления ипотеки более чем на 30%.

В завершение коротко остановимся на долгосрочном жилищном кредитовании военнослужащих. Досрочное погашение военной ипотеки из собственных средств выгодно по нескольким причинам. Во-первых, это снятие с квартиры обременения. Во-вторых, самостоятельное погашение ипотечной ссуды означает снятие с себя обязательств перед банком, что позволит уволиться из рядов ВС РФ раньше срока.

О плюсах и минусах

Частично о преимуществах досрочного погашения кредита речь шла выше. Было названо всё: экономия на процентах, быстрое лишение недвижимости статуса залогового имущества и проч. Осталось упомянуть об устранении психологической нагрузки на заёмщика. Разумеется, жизнь ипотечного клиента станет проще и комфортнее, как только он выплатит долг банку.

Но существуют аргументы и против досрочного погашения долгосрочного жилкредита. Один из них звучит так: при появлении у гражданина крупной суммы, логично было бы приобрести ещё одно жилое помещение в строящемся доме, а после сдачи его в эксплуатацию погасить имеющийся кредит средствами с аренды.

Кроме того, реальную выгоду от полного либо частичного досрочного закрытия ипотеки заёмщик получит, если эта процедура будет выполнена в течение первых нескольких лет выплаты ссуды. В дальнейшем ее уровень рентабельности снижается.

Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор:

Досрочное погашение ипотеки: условия, документы

Если вы решились досрочно выплатить займ, нужно ознакомиться со всеми деталями договора. Банкам невыгодно досрочное погашение ипотеки. Поэтому они в документах прописывают ограничивающие условия.

Суть

Досрочное погашение кредита означает, что займ выплачивается с опережением графика. Оно называется полным, если клиент вносит всю сумму сразу. Частично досрочное погашение ипотеки подразумевает увеличение ежемесячных платежей в 2-3 раза (в зависимости от условий договора). Во втором случае вместе с уменьшением задолженности меняется график проплат.

Схемы

Возможность погасить долг преждевременно зависит от системы кредитования: существуют аннуитетные или дифференцированные платежи. Если задолженность выплачивается все время равными суммами, то первые несколько лет практически все средства направляются на погашение процентов. Так банк максимизирует свою прибыль и минимизирует риски.

Более выгодной для клиента является схема с дифференцированными платежами. Первые выплаты будут очень большими, поскольку они состоят из тела кредита и процентов, которые начисляются на остаток. По мере погашения долга сумма будет постепенно снижаться.

Выгода должника

Самой привлекательной для клиента является дифференцированная схема. Тело и проценты по займу уплачиваются равномерными частями. Не суть важно, через сколько лет (3, 5 или 10) должник захочет закрыть кредит. Ему нужно будет просто внести остаток суммы.

У аннуитетной схемы меньше преимуществ. Первые несколько лет практически все средства направляются на погашение процентов. К тому моменту, как клиент надумает закрыть задолженность, он уже выплатит такую комиссию, что внесение остатка суммы сразу семейный бюджет не спасет.

Если должник все-таки решится на досрочное погашение ипотеки (в Сбербанке, например), кредитная организация осуществит перерасчет. Далее возможны два варианта:

• за клиентом сохранится первоначальный срок ипотеки, но уменьшатся ежемесячные платежи;
• сократится срок действия договора, а сумма платежей останется прежней.

Калькулятор погашения ипотеки можно найти на сайте любого кредитного учреждения. С его помощью можно рассчитать приблизительную сумму платежа и сравнить две схемы кредитования. Но калькуляцию можно провести и самостоятельно.

Пример

Клиент хочет оформить ипотеку на 1 млн руб. сроком на 20 лет (240 мес.) под 12 % годовых. Сначала определим размер ежемесячного платежа и процентов.

По дифференцированной схеме:

1000 : 240 = 4, 166 тыс. руб. – тело кредита.

Расчет процентов осуществляется путем умножения остатка на годовую ставку и деления значения на 12 месяцев:

1000 х 0,12 : 12 = 10 тыс. руб. – сумма процента.

Таким образом, сумма стандартного ежемесячного платежа к составит:

4 166 + 10 000 = 14,166 тыс. руб.

По аннуитетной схеме:

1000 х (0,01 + (0,01 : (1 + 0,01)240 -1)) = 11 011 тыс. руб. — сумма аннуитетного платежа, где:

• 0,01 = 1:12;
• 240 – количество месяцев кредитования.

Для сравнения рассчитаем процентную составляющую на первый платеж:

1000 х 0,12 : 12 = 10 тыс. руб.

Т. е. из 11 011 тыс. руб. в первом месяце только 1 011 руб. будет направлено на погашение тела кредита, а остальное – на проценты.

Через 10 лет клиент выплатит банку: 11 011 х 120 = 1321, 32 тыс. руб.

Через такой же срок по дифференцированной схеме клиент будет платить в месяц:

4,166 + (1000 – (4,166 х 120)) х 0,12 : 12 = 9,167 тыс. руб.

Досрочное погашение ипотеки, в которой использовалась схема с дифференцированными платежами, выгодна только в первой половине действия договора. С течением лет сумма платежа уменьшается, большая часть процентов будет уже погашена.

Нюансы

Как показывает практика, если заемщик рассчитывает на досрочное погашение ипотеки, ему следует не только сразу выбирать более выгодную программу, но и вносить большую сумму в месяц.

Выгода отсутствует, только если деньги, которые заемщик планирует использовать для кредита, на данный момент могут принести больший доход при инвестировании, например, в депозиты или другую недвижимость. Вклад может стать более выгодным, если срок кредитования составляет 25 и более лет, так как ежемесячный платеж будет уменьшаться медленно.

Порядок внесения средств

После того как заемщик решится на досрочное погашение ипотеки в Сбербанке, ему нужно определиться со способом внесения средств. Лучше платить ежемесячные транши в большем объеме, чем периодически вносить двух-трехкратную сумму. Но, во-первых, клиент не всегда может вносить средства в таком объеме. Во-вторых, сами банки предусмотрели ограничения.

Например, принимают досрочное погашение только в день списания средств, требуют предварительно подавать заявление на изменение схемы. Если заемщик потом передумает, ему придется заплатить штраф.

Поэтому решение данного вопроса зависит от того, хочет ли клиент ежемесячно писать заявление, ездить в банк за новым графиком, волноваться по поводу непредвиденных расходов и т. д.

Погашение ипотеки материнским капиталом

Законом предусмотрено использование маткапитала на приобретение или строительство недвижимости. Средства можно потратить на оплату первоначального взноса, основной суммы долга или процентов. Для заемщика самой невыгодной является первая схема.

Во-первых, не каждый банк принимает маткапитал в качестве аванса, а во-вторых, по таким программам увеличиваются процентные ставки. Раньше считалось, что если клиент не может самостоятельно внести первый платеж, значит, он неплатежеспособен или ненадежен.

Сегодня банки идут на уступки, но дополнительно страхуют свои риски.

Чаще всего государственными средствами выплачивается основная сумма долга. Перечислять деньги в счет процентов имеет смысл, если плательщик не планирует досрочно погашать кредит. В этом случае он за счет средств маткапитала уплатит комиссию, уменьшив ежемесячный транш.

В банк нужно предоставить такие документы для погашения ипотеки:

• паспорт;
• сертификат на получение маткапитала;
• заявление о погашении займа.

Сотрудник банка выдаст справку, в которой содержится информация об оставшейся сумме долга и процентов, свидетельство о праве собственности.

Пенсионный фонд должен дать свое одобрение на погашение ипотеки материнским капиталом. Для этого необходимо собрать и предоставить такой пакет документов:

• паспорт лица, имеющего право на получение госсредств;
• сертификат;
• документы, подтверждающие обязательства по выплате займа: ипотечный договор и справку из банка;
• свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи;
• заявление в ПФ о желании заемщика перечислить средства в счет уплаты кредита;
• иные документы по требованию.

Сотрудник ПФ должен выдать расписку о получении документов и указать в ней дату приема. В течение месяца будет принято решение о выплате банку средств либо об отказе.

Страхование

Обязательным условием ипотечной программы является страхование долга либо имущества, а иногда и того и другого.

После закрытия кредита раньше срока клиент имеет право требовать компенсацию части стоимости услуг.

Договор страхования квартиры можно расторгнуть и досрочно (если это не противоречит условиям кредитования), выплатив большую неустойку. Тогда ежемесячный платеж сократится на сумму страхового.

Рефинансирование

Клиент может обратиться в другой банк, чтобы переоформить ипотеку: сменить способ расчетов, срок действия программы, ставку и другие условия. Изменение кредитора не означает снятие обременения.

Квартира все равно останется в залоге, но уже у другого учреждения.

Несмотря на очевидные минусы (сбор нового пакета документов, переоформление договора, дополнительные комиссии), такой способ уместен, если клиент желает поменять схему погашения займа на более привлекательную.